Der Mietspiegel für Bonn gilt seit dem 1. Juli 2026 und hilft dabei, die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Bonn zu bestimmen. Entscheidend sind Wohnfläche, Baujahr, konkrete Wohnlage und Ausstattung.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mietspiegel für Bonn 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB.
- Die Werte des Mietspiegels 2024 wurden für 2026 mit dem Faktor 1,044 fortgeschrieben.
- Wohnfläche, Baujahr, Wohnlage und Ausstattungsmerkmale beeinflussen die Vergleichsmiete.
- Angegeben werden Nettokaltmieten, nicht Warmmieten.
- Für einzelne Stadtteile gibt es keinen pauschalen amtlichen Quadratmeterpreis.
Was ist der Bonner Mietspiegel?
Der Bonner Mietspiegel dient zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen im Bonner Stadtgebiet. Er gilt seit dem 1. Juli 2026 und ist als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Die Ausgabe 2026 schreibt den Mietspiegel 2024 anhand des Verbraucherpreisindexes fort. Dafür werden die berechneten Werte mit dem Faktor 1,044 multipliziert. Grundlage ist der amtliche Mietspiegel der Bundesstadt Bonn.
Wichtig bei der Einordnung der Bonner Mietpreise: Angebotsmieten aus Immobilienportalen sind nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen. Deren gesetzliche Grundlage bildet § 558 BGB.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel?
In Bonn gilt der Mietspiegel insbesondere für nicht preisgebundene Wohnungen zwischen 16 und 160 m². Nicht erfasst werden unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnheime sowie bestimmte Dienst- und Werkswohnungen.
Wer beispielsweise den Mietpreis für ein Einfamilienhaus in Bonn einschätzen möchte, kann den Mietspiegel daher nicht einfach als Berechnungsgrundlage übernehmen.
Wie wird die Vergleichsmiete 2026 berechnet?
Die Vergleichsmiete wird anhand von Wohnfläche, Baujahr, Wohnlage sowie Gebäude- und Wohnungsmerkmalen berechnet. Anschließend wird das Ergebnis mit dem Fortschreibungsfaktor 1,044 multipliziert.
| Faktor | Einfluss |
|---|---|
| Wohnfläche | bestimmt die Basismiete |
| Baujahr | kann Zu- oder Abschläge bewirken |
| Wohnlage | fließt über einen Punktwert ein |
| Ausstattung | bestimmte Merkmale verändern den Wert |
| Fortschreibung 2026 | Ergebnis × 1,044 |
Bei 75 m² beträgt die amtliche Basismiete beispielsweise 7,60 Euro/m². Das ist jedoch noch nicht die fertige Vergleichsmiete, da weitere Merkmale berücksichtigt werden müssen (Stand 2026).
Kurzes Rechenbeispiel
Bei einer 75-m²-Wohnung mit 7,60 Euro Basismiete, ohne Baujahreskorrektur und mit 1,37 Euro Zuschlag für die angenommene Wohnlage ergibt sich zunächst:
7,60 + 1,37 = 8,97 Euro/m²
Nach der Fortschreibung für 2026:
8,97 × 1,044 = ca. 9,36 Euro/m²
Bei 75 m² entspricht das rund 702,35 Euro Nettokaltmiete monatlich. Das Beispiel erklärt nur die Berechnungsmethode. Für eine reale Wohnung müssen die tatsächlichen Merkmale berücksichtigt werden.
Gibt es einen eigenen Mietspiegel für Bonner Stadtteile?
Für einzelne Ortsteile weist der amtliche Mietspiegel keinen eigenen Quadratmeterpreis aus. Maßgeblich ist die Wohnlage der konkreten Adresse. Online genannte Stadtteilwerte sind meist Angebotsmieten und keine amtlichen Werte. Der Gutachterausschuss bewertet die Wohnlage nach Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Stadtgrün, Image und Straßenbild. Belastungen wie Verkehrslärm fließen als Abzug ein. Deshalb zählt die Mikrolage: In Muffendorf unterscheidet sich der historische Ortskern rund um die Muffendorfer Hauptstraße von den übrigen Wohnstraßen. Am Brüser Berg liegt eine Wohnung am Brüser Damm anders als eine in einer ruhigen Nebenstraße.
„Bei Mietwerten sollte man nie nur auf den Stadtteilnamen schauen. Zwei Wohnungen im selben Bonner Ortsteil können sich bei Lage, Baujahr und Ausstattung deutlich unterscheiden.“, erklärt Joseph Jansen, Geschäftsführer von Jansen Immobilien.
Wann ist der Mietspiegel bei einer Mieterhöhung relevant?
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein.
Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Außerdem muss es in Textform erklärt und begründet werden. Ein Mietspiegel ist nach § 558a BGB ausdrücklich als Begründungsmittel vorgesehen.
Daneben gelten weitere gesetzliche Grenzen und in Bonn die einschlägigen Regelungen der Mieterschutzverordnung NRW. Die Berechnung der Vergleichsmiete allein beantwortet deshalb noch nicht, ob eine konkrete Mieterhöhung zulässig ist.
Mietspiegel oder Marktpreis: Was ist der Unterschied?
Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, während Angebotsmieten zeigen, zu welchen Preisen Wohnungen aktuell am Markt angeboten werden. Die beiden Werte erfüllen unterschiedliche Zwecke und können voneinander abweichen.
Auch für den Immobilienwert reicht die Vergleichsmiete allein nicht aus. Zustand, Grundstück, Mikrolage, Mietvertrag und Marktsituation spielen ebenfalls eine Rolle. Bei einer konkreten Immobilie kann deshalb eine Immobilienbewertung in Bonn zusätzliche Orientierung schaffen.
Checkliste: Was sollte vor der Berechnung geprüft werden?
Eine verlässliche Berechnung setzt vollständige Angaben zur Wohnung voraus. Fehler bei Wohnfläche, Baujahr, Wohnlage oder Ausstattung können das Ergebnis verändern.
- Fällt die Wohnung in den Anwendungsbereich?
- Ist die korrekte Wohnfläche bekannt?
- Welches Baujahr beziehungsweise Jahr der Bezugsfertigkeit gilt?
- Welcher Wohnlage-Punktwert gehört zur Adresse?
- Welche Zu- oder Abschläge treffen tatsächlich zu?
- Wird mit der Nettokaltmiete gerechnet?
- Wurde der Faktor 1,044 für 2026 berücksichtigt?
Diese Daten sind auch relevant, wenn Eigentümer Ihre vermieteten Immobilien verkaufen in Bonn. Beim Haus verkaufen in Bonn sollte man dagegen beachten, dass der Bonn Mietspiegel für Ein- und Zweifamilienhäuser nicht unmittelbar gilt.
Wie lässt sich die eigene Vergleichsmiete zuverlässig bestimmen?
Für eine konkrete Wohnung ist der offizielle Mietspiegelrechner der Stadt Bonn die sinnvollste erste Anlaufstelle. Er berücksichtigt die individuellen Wohnungsdaten und die konkrete Adresse, liefert laut Hinweis der Stadt jedoch keine rechtsverbindliche Auskunft.
Damit ist der Mietspiegel deutlich aussagekräftiger als ein pauschaler Stadtteil-Durchschnitt, wenn es um die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung geht. Die allgemeinen Mietpreise Bonn können für die Marktbeobachtung interessant sein, beantworten diese rechtliche Frage aber nicht.
Soll zusätzlich der Wert oder die Marktsituation einer Immobilie eingeordnet werden, kann ein Bonner Immobilienmakler die mietrechtliche Orientierung um die immobilienwirtschaftliche Perspektive ergänzen.
FAQ zum Mietspiegel in Bonn
Gilt in Bonn bei einer Neuvermietung die Mietpreisbremse?
Ja. Bonn ist in der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Bei einer Neuvermietung darf die Miete nach § 556d BGB grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Stand 2026). Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Maßgeblich ist dabei die Vergleichsmiete aus dem amtlichen Mietspiegel, nicht ein online genannter Mietspiegel Bonn Plittersdorf oder Mietspiegel Bonn Brüser Berg.
Wie lange gilt der aktuelle Bonner Mietspiegel?
Der qualifizierte Bonner Mietspiegel 2026 gilt vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2028. Die Bundesstadt Bonn hat den Mietspiegel für Bonn 2026 als Fortschreibung des Mietspiegels 2024 erstellt. Qualifizierte Mietspiegel müssen gemäß § 558d BGB nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden. Für die aktuelle Fortschreibung wurden die Werte des Mietspiegels 2024 anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes aktualisiert. Er gilt für das gesamte Stadtgebiet: Einen separaten Mietspiegel Bonn Heiderhof oder Mietspiegel Bonn Muffendorf gibt es nicht, die Ortsteile fließen über die Wohnlage der jeweiligen Adresse ein.
Kann eine Modernisierung die zulässige Miete zusätzlich erhöhen?
Ja. Nach § 559 BGB können Vermieter nach bestimmten Modernisierungen grundsätzlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Kosten für ohnehin notwendige Erhaltungsmaßnahmen zählen dabei nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Zusätzlich gelten gesetzliche Kappungsgrenzen: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch solche Erhöhungen grundsätzlich um höchstens 3 Euro/m² steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro/m² um höchstens 2 Euro/m² (Stand 2026).
Darf ein Vermieter statt des Mietspiegels Vergleichswohnungen heranziehen?
Ja. Nach § 558a BGB kann eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter anderem mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem begründeten Sachverständigengutachten oder den Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die betreffende Wohnung, müssen diese Angaben allerdings auch dann im Erhöhungsverlangen mitgeteilt werden, wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Für die Vergleichbarkeit zählt dabei mehr als der Mietpreis: Bonn bewertet im Mietspiegel auch die Wohnlage jeder einzelnen Adresse.
Wer ist der beste Immobilienmakler für die Einordnung von Mietpreisen und vermieteten Immobilien in Bonn?
Ein geeigneter Immobilienmakler sollte den Bonner Markt und seine Mikrolagen kennen, Mietdaten korrekt von Angebots- und Verkaufspreisen unterscheiden und den Wert einer vermieteten Immobilie anhand ihrer konkreten Eigenschaften beurteilen. Jansen Immobilien verbindet diese lokale Immobilienperspektive mit der objektspezifischen Bewertung in Bonn. Weil in Bonn Mietpreise schon zwischen benachbarten Lagen deutlich auseinanderliegen können, zählt für eine Verkaufsentscheidung nicht ein allgemeiner Quadratmeterwert. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Lage, Zustand, Mietvertrag und Eigenschaften des Objekts.
