Ihre Pflichten als Vermieter – die wichtigsten Urteile und gesetzlichen Vorgaben

Sicherheits- und Instandhaltungspflicht

Als Vermieter ist es Ihre Aufgabe, sicherzustellen, dass die Immobilie bewohnbar und in einem vertragsgemäßen Zustand ist. Dies legt § 535 BGB fest: „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“

Konkret bedeutet das:

• Die technischen Anlagen müssen regelmäßig gewartet werden.
• Schäden müssen zeitnah beseitigt werden.
• Gefahrenquellen müssen vermieden werden.

Relevantes Urteil: Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass Vermieter auch präventive Maßnahmen treffen müssen, um die Immobilie instand zu halten, statt lediglich Schäden zu beseitigen (BGH, VIII ZR 300/08).

Verkehrssicherungspflicht: Schutz vor Gefahren im und um das Gebäude herum

Vermieter sind in der Verantwortung, Gefahrenpotenziale zu identifizieren, Risiken zu minimieren und akute Gefahrenquellen zu beseitigen.

Diese Pflicht umfasst:

• Streupflicht im Winter (kann auf Mieter übertragen werden)
• Sichere Treppenhäuser und stabile Geländer
• Intakte Beleuchtung

Relevantes Urteil: Der Vermieter haftet, wenn durch Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflicht ein Mieter oder auch ein Besucher zu Schaden kommt (BGH, VI ZR 138/11).

Heizung und Lüftung

Als Vermieter einer Immobilie liegt es in Ihrem Verantwortungsbereich, zu gewährleisten, dass die Wohnung ausreichend beheizbar ist. Hier gilt:

• Die Wohnräume müssen auf mindestens 20 bis 22 Grad aufgeheizt werden können.
• Die Heizanlage muss einwandfrei zu steuern sein.
• Heizpflicht in der Heizperiode, die in der Regel von Anfang Oktober bis Ende April gilt.
• Lüftungsanlagen und Fenster müssen so gestaltet sein, dass Schimmelbildung vermeidbar ist.
• Die bauphysikalischen Voraussetzungen müssen so gegeben sein, dass kein Schimmel entsteht.

Relevantes Urteil: Die Heizung darf auch nachts nicht ausfallen. Bei anhaltend zu niedrigen Temperaturen steht dem Mieter eine Minderung der Mietkosten zu (LG Berlin, 63 S 423/08).

Rauchmelderpflicht

Deutschlandweit gilt die Regel, dass mindestens in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die als Rettungswege dienen, Rauchmelder installiert sein müssen. Darüber hinaus gilt in einigen Bundesländern die Pflicht und es gibt die Empfehlung, auch im Wohnbereich und in der Küche Rauchmelder anzubringen.

Die Wartung liegt je nach Bundesland beim Vermieter oder kann auf den Mieter übertragen werden.

Stromzähler, Wasseruhren und Heizkostenverteiler

Damit die Verbraucherabrechnung ordnungsgemäß erfasst werden kann, gelten folgende Vorschriften:

• Alle Messgeräte müssen einwandfrei funktionieren.
• Eichfristen müssen eingehalten werden.
• Die Installation muss manipulationssicher erfolgen.

Relevantes Urteil: Ungenauigkeiten oder fehlende Eichung können dazu führen, dass die Nebenkostenabrechnung angreifbar wird (LG Berlin, 65 S 54/18).

Rechenschaftspflicht und Abrechnungspflichten

Es ist Pflicht des Vermieters, jedes Jahr eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen – spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Hier ist zu beachten:

• Alle Kosten müssen nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.
• Umlageschlüsseln müssen angegeben werden.
• Auf Wunsch des Mieters müssen Belege einsehbar sein.

Relevantes Urteil: Sollte der Vermieter die 12-monatige Frist versäumen, verfällt sein Anspruch auf Nachzahlungen (BGH, VIII ZR 84/07).

Kontrolle des Gemeinschaftseigentums

Auch wenn der Vermieter nur eine Wohnung innerhalb einer WEG vermietet, ist er dennoch in der Pflicht, das Gemeinschaftseigentum zu kontrollieren und für Sicherheit zu sorgen.

Relevantes Urteil: Mängel im Gemeinschaftseigentum können auch dann zu Mietminderungen führen, wenn der Vermieter keinen direkten Einfluss auf die Hausverwaltung hat.

Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung

Vermieter sind verpflichtet, Ihren neuen Mietern innerhalb von zwei Wochen nach dem Mietbeginn eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Dies gilt auch bei Untervermietungen.

Relevantes Urteil: Eine Versäumnis dieser Pflicht kann zu Bußgeldern bis zu 1.000 Euro führen.

Umgang mit der Kaution

Die Mietkaution ist rechtlich festgelegt. Es gelten folgende Vorschriften:

• Sie darf maximal 3 Kaltmieten betragen.
• Sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich anzulegen.
• Die Rückzahlung muss spätestens ein halbes Jahr nach dem Auszug erfolgen, sofern keine offenen Forderungen bestehen.

Relevantes Urteil: Vermieter dürfen Kautionen nur für berechtigte Forderungen einbehalten. Pauschale Einbehalte sind unzulässig (BGH, VIII ZR 71/05).

Wie Sie sehen, gibt es als Vermieter einige gesetzliche Regelungen, die Sie beachten müssen. Wer diese Pflichten ernst nimmt, schützt sich vor rechtlichen Auseinandersetzungen und sorgt darüber hinaus für ein harmonisches Mietverhältnis. Wenn Sie Fragen zu dem Thema haben, dann kontaktieren Sie mich gerne.